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Opinião: “O acórdão do STA clarificou a Taxa de IVA a aplicar à reabilitação urbana. E agora?”
Publicado
ENG.º JOSÉ MATOS E SILVA
Sem uma resposta que reduza os custos e olhe à confiança de quem investiu, a reabilitação urbana ficará ainda mais condicionada. Se nada mudar os custos continuarão a aumentar e o investimento a cair.
O custo de reabilitar um edifício, ou fração, sem margem de lucro, já estava inacessível para a maioria das famílias, mas após o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), de 26.03.2025, só uma minoria pode comprar habitação em edifícios reabilitados. Segundo o acórdão, a aplicar por todos os Tribunais, o IVA a 6% apenas deve ser aplicado quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Segundo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, DL 307/2009, “… a delimitação de uma área de reabilitação urbana caduca se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente operação de reabilitação”.
Ora, como são poucas as ORU aprovadas, a maioria das empreitadas de reabilitação terá o IVA a 23%.
Numa primeira fase a taxa de 6% foi aplicado às empreitadas de reabilitação que se localizassem em Área de Reabilitação Urbana, devendo os municípios emitir certidão, sem ter em conta a existência de ORU. No caso de Lisboa, por exemplo, toda a área do município foi considerada como ARU, com exceção das freguesias de Santa Clara, Lumiar e Parque das Nações, mas apenas estas freguesias e Alvalade têm Operações de Reabilitação Urbanas aprovadas.
Depois entendeu-se que o IVA reduzido também se poderia aplicar a construções novas, desde que localizadas em ARU.
Mas para uma obra ser considerada de reabilitação urbana era também necessário satisfazer outros critérios, como manter as fachadas e por isso existem tantas fachadas suportadas por estruturas metálicas, sem qualquer justificação para além da redução do IVA. Em termos construtivos é mais seguro demolir a fachada e reconstruir, utilizando as cantarias e outros elementos, mantendo a imagem, assegurandose melhor resistência aos sismos e menor custo.
Em termos comparativos, a reabilitação de edifícios é, no geral, mais complexa do que a construção nova, pois o licenciamento tem mais restrições, depende de pareceres de mais entidades externas e está sujeita a pesquisas arqueológicas. A ocupação da via pública e as restrições à execução da obra são mais difíceis, começando pelos acessos e segurança dos edifícios contíguos. Tudo isto aumenta o prazo e agrava os custos.
Contudo, a reabilitação de edifícios deveria ser a primeira prioridade para aumentar a oferta de habitação em locais consolidados e a preços mais reduzidos”.
Quem lê este artigo, como foi o meu caso, fica com a falsa impressão que a aplicação de IVA à taxa reduzida, na reabilitação urbana, é algo difícil de ser conseguido, porque só poderia ocorrer, segundo o artigo, “quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU)”.
E que esta situação decorria dum Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), referente ao Processo n.º 012/24.9BALSB, de
26/03/2025 (Relator: Anabela Russo).
Esta interpretação, por parte do Eng.º Fernando Santo, não está correta.
O que foi analisado no citado acórdão do STA, e citamos: “V.1- Resumidamente a questão fulcral prende-se com a construção nova de um edifício localizado em Área de Reabilitação Urbana, delimitada pelo respetivo município, se esta tem enquadramento no conceito de reabilitação urbana e consequentemente proceder à regularização decorrente da revisão da taxa de imposto aplicável às empreitadas de reabilitação urbana, de acordo com a verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA”.
Ou seja, o acórdão do STA não se refere à reabilitação duma construção existente, mas sim a uma contração nova inserida numa ARU, e a verba da Lista I anexa ao CIVA é a verba 2.23.
Felizmente que a reabilitação de edifícios existentes permite ter taxa reduzida de IVA, mas ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA.
Reproduzimos a citada verba: “z) 2.27 - As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
aa)
bb) A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços”.
Consequentemente, as empreitadas de reabilitação urbana podem estar sujeitas a taxa reduzida (6%) de IVA, não necessitando de se localizarem em ARU nem dependendo de ORU, desde que satisfaçam os seguintes critérios:
- se destinem ao uso habitacional;
- só podem incluir os materiais se estes não excederem 20% do valor global da empreitada;
- considerando que a taxa reduzida não abrange a transmissão de bens, não têm enquadramento nesta verba, nomeadamente, os fornecimentos de elevadores, meios de aquecimento ou refrigeração, sanitários, pavimentos, equipamentos domésticos e mobiliários, tais como fornecimento de cozinhas e lareiras;
- também estão excluídos trabalhos de limpeza, de manutenção de espaços verdes, piscinas, saunas, campos de ténis ou de golfe ou de minigolfe.
No caso de a percentagem de materiais exceder 20% do total da empreitada, considera-se a seguinte redistribuição:
- Materiais = 35% do custo total dos trabalhos;
- Mão de Obra = 65% do custo total dos trabalhos. Aos materiais aplica-se a taxa máxima de 23%.
À mão de obra aplica-se a taxa mínima de 6%.
Assim sendo, a taxa a aplicar será calculada da seguinte forma:
0,35 x 0,23 + 0,65 x 0,06 = 0,1195 ou seja, a taxa de IVA a aplicar será de 11,95.
Exmo. Sr. Diretor do Jornal Observador
Em 11/04/2025 o vosso jornal publicou um artigo da autoria do Eng.º Fernando Santo intitulado “O acórdão do STA clarificou a taxa de IVA a aplicar à reabilitação urbana. E agora?” Começo por dizer que tenho a maior consideração e amizade pelo Eng.º Fernando Santo desde os tempos em que ele foi Bastonário da Ordem dos Engenheiros, pelo que o teor desta minha carta não pretende afronta-lo, mas apenas desmistificar uma ideia, que não é correta, que pode ser induzida por este seu artigo.
Reproduzo os aspetos mais significativos do artigo, em itálico
Sem outro assunto, subscrevo-me com os melhores cumprimentos
O Eng.º Civil José Matos e Silva - Membro Conselheiro da Ordem dos Engenheiros (O.E.)
Especialista em Geotecnia, Estruturas e Direção e Gestão da Construção (O.E.)
Opinião: “O acórdão do STA clarificou a Taxa de IVA a aplicar à reabilitação urbana. E agora?”
Publicado
ENG.º JOSÉ MATOS E SILVA
Sem uma resposta que reduza os custos e olhe à confiança de quem investiu, a reabilitação urbana ficará ainda mais condicionada. Se nada mudar os custos continuarão a aumentar e o investimento a cair.
O custo de reabilitar um edifício, ou fração, sem margem de lucro, já estava inacessível para a maioria das famílias, mas após o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), de 26.03.2025, só uma minoria pode comprar habitação em edifícios reabilitados. Segundo o acórdão, a aplicar por todos os Tribunais, o IVA a 6% apenas deve ser aplicado quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Segundo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, DL 307/2009, “… a delimitação de uma área de reabilitação urbana caduca se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente operação de reabilitação”.
Ora, como são poucas as ORU aprovadas, a maioria das empreitadas de reabilitação terá o IVA a 23%.
Numa primeira fase a taxa de 6% foi aplicado às empreitadas de reabilitação que se localizassem em Área de Reabilitação Urbana, devendo os municípios emitir certidão, sem ter em conta a existência de ORU. No caso de Lisboa, por exemplo, toda a área do município foi considerada como ARU, com exceção das freguesias de Santa Clara, Lumiar e Parque das Nações, mas apenas estas freguesias e Alvalade têm Operações de Reabilitação Urbanas aprovadas.
Depois entendeu-se que o IVA reduzido também se poderia aplicar a construções novas, desde que localizadas em ARU.
Mas para uma obra ser considerada de reabilitação urbana era também necessário satisfazer outros critérios, como manter as fachadas e por isso existem tantas fachadas suportadas por estruturas metálicas, sem qualquer justificação para além da redução do IVA. Em termos construtivos é mais seguro demolir a fachada e reconstruir, utilizando as cantarias e outros elementos, mantendo a imagem, assegurandose melhor resistência aos sismos e menor custo.
Em termos comparativos, a reabilitação de edifícios é, no geral, mais complexa do que a construção nova, pois o licenciamento tem mais restrições, depende de pareceres de mais entidades externas e está sujeita a pesquisas arqueológicas. A ocupação da via pública e as restrições à execução da obra são mais difíceis, começando pelos acessos e segurança dos edifícios contíguos. Tudo isto aumenta o prazo e agrava os custos.
Contudo, a reabilitação de edifícios deveria ser a primeira prioridade para aumentar a oferta de habitação em locais consolidados e a preços mais reduzidos”.
Quem lê este artigo, como foi o meu caso, fica com a falsa impressão que a aplicação de IVA à taxa reduzida, na reabilitação urbana, é algo difícil de ser conseguido, porque só poderia ocorrer, segundo o artigo, “quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU)”.
E que esta situação decorria dum Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), referente ao Processo n.º 012/24.9BALSB, de
26/03/2025 (Relator: Anabela Russo).
Esta interpretação, por parte do Eng.º Fernando Santo, não está correta.
O que foi analisado no citado acórdão do STA, e citamos: “V.1- Resumidamente a questão fulcral prende-se com a construção nova de um edifício localizado em Área de Reabilitação Urbana, delimitada pelo respetivo município, se esta tem enquadramento no conceito de reabilitação urbana e consequentemente proceder à regularização decorrente da revisão da taxa de imposto aplicável às empreitadas de reabilitação urbana, de acordo com a verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA”.
Ou seja, o acórdão do STA não se refere à reabilitação duma construção existente, mas sim a uma contração nova inserida numa ARU, e a verba da Lista I anexa ao CIVA é a verba 2.23.
Felizmente que a reabilitação de edifícios existentes permite ter taxa reduzida de IVA, mas ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA.
Reproduzimos a citada verba: “z) 2.27 - As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
aa)
bb) A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços”.
Consequentemente, as empreitadas de reabilitação urbana podem estar sujeitas a taxa reduzida (6%) de IVA, não necessitando de se localizarem em ARU nem dependendo de ORU, desde que satisfaçam os seguintes critérios:
- se destinem ao uso habitacional;
- só podem incluir os materiais se estes não excederem 20% do valor global da empreitada;
- considerando que a taxa reduzida não abrange a transmissão de bens, não têm enquadramento nesta verba, nomeadamente, os fornecimentos de elevadores, meios de aquecimento ou refrigeração, sanitários, pavimentos, equipamentos domésticos e mobiliários, tais como fornecimento de cozinhas e lareiras;
- também estão excluídos trabalhos de limpeza, de manutenção de espaços verdes, piscinas, saunas, campos de ténis ou de golfe ou de minigolfe.
No caso de a percentagem de materiais exceder 20% do total da empreitada, considera-se a seguinte redistribuição:
- Materiais = 35% do custo total dos trabalhos;
- Mão de Obra = 65% do custo total dos trabalhos. Aos materiais aplica-se a taxa máxima de 23%.
À mão de obra aplica-se a taxa mínima de 6%.
Assim sendo, a taxa a aplicar será calculada da seguinte forma:
0,35 x 0,23 + 0,65 x 0,06 = 0,1195 ou seja, a taxa de IVA a aplicar será de 11,95.
Exmo. Sr. Diretor do Jornal Observador
Em 11/04/2025 o vosso jornal publicou um artigo da autoria do Eng.º Fernando Santo intitulado “O acórdão do STA clarificou a taxa de IVA a aplicar à reabilitação urbana. E agora?” Começo por dizer que tenho a maior consideração e amizade pelo Eng.º Fernando Santo desde os tempos em que ele foi Bastonário da Ordem dos Engenheiros, pelo que o teor desta minha carta não pretende afronta-lo, mas apenas desmistificar uma ideia, que não é correta, que pode ser induzida por este seu artigo.
Reproduzo os aspetos mais significativos do artigo, em itálico
Sem outro assunto, subscrevo-me com os melhores cumprimentos
O Eng.º Civil José Matos e Silva - Membro Conselheiro da Ordem dos Engenheiros (O.E.)
Especialista em Geotecnia, Estruturas e Direção e Gestão da Construção (O.E.)
Opinião: “O acórdão do STA clarificou a Taxa de IVA a aplicar à reabilitação urbana. E agora?”
Publicado
ENG.º JOSÉ MATOS E SILVA
Sem uma resposta que reduza os custos e olhe à confiança de quem investiu, a reabilitação urbana ficará ainda mais condicionada. Se nada mudar os custos continuarão a aumentar e o investimento a cair.
O custo de reabilitar um edifício, ou fração, sem margem de lucro, já estava inacessível para a maioria das famílias, mas após o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), de 26.03.2025, só uma minoria pode comprar habitação em edifícios reabilitados. Segundo o acórdão, a aplicar por todos os Tribunais, o IVA a 6% apenas deve ser aplicado quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Segundo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, DL 307/2009, “… a delimitação de uma área de reabilitação urbana caduca se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente operação de reabilitação”.
Ora, como são poucas as ORU aprovadas, a maioria das empreitadas de reabilitação terá o IVA a 23%.
Numa primeira fase a taxa de 6% foi aplicado às empreitadas de reabilitação que se localizassem em Área de Reabilitação Urbana, devendo os municípios emitir certidão, sem ter em conta a existência de ORU. No caso de Lisboa, por exemplo, toda a área do município foi considerada como ARU, com exceção das freguesias de Santa Clara, Lumiar e Parque das Nações, mas apenas estas freguesias e Alvalade têm Operações de Reabilitação Urbanas aprovadas.
Depois entendeu-se que o IVA reduzido também se poderia aplicar a construções novas, desde que localizadas em ARU.
Mas para uma obra ser considerada de reabilitação urbana era também necessário satisfazer outros critérios, como manter as fachadas e por isso existem tantas fachadas suportadas por estruturas metálicas, sem qualquer justificação para além da redução do IVA. Em termos construtivos é mais seguro demolir a fachada e reconstruir, utilizando as cantarias e outros elementos, mantendo a imagem, assegurandose melhor resistência aos sismos e menor custo.
Em termos comparativos, a reabilitação de edifícios é, no geral, mais complexa do que a construção nova, pois o licenciamento tem mais restrições, depende de pareceres de mais entidades externas e está sujeita a pesquisas arqueológicas. A ocupação da via pública e as restrições à execução da obra são mais difíceis, começando pelos acessos e segurança dos edifícios contíguos. Tudo isto aumenta o prazo e agrava os custos.
Contudo, a reabilitação de edifícios deveria ser a primeira prioridade para aumentar a oferta de habitação em locais consolidados e a preços mais reduzidos”.
Quem lê este artigo, como foi o meu caso, fica com a falsa impressão que a aplicação de IVA à taxa reduzida, na reabilitação urbana, é algo difícil de ser conseguido, porque só poderia ocorrer, segundo o artigo, “quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU)”.
E que esta situação decorria dum Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), referente ao Processo n.º 012/24.9BALSB, de
26/03/2025 (Relator: Anabela Russo).
Esta interpretação, por parte do Eng.º Fernando Santo, não está correta.
O que foi analisado no citado acórdão do STA, e citamos: “V.1- Resumidamente a questão fulcral prende-se com a construção nova de um edifício localizado em Área de Reabilitação Urbana, delimitada pelo respetivo município, se esta tem enquadramento no conceito de reabilitação urbana e consequentemente proceder à regularização decorrente da revisão da taxa de imposto aplicável às empreitadas de reabilitação urbana, de acordo com a verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA”.
Ou seja, o acórdão do STA não se refere à reabilitação duma construção existente, mas sim a uma contração nova inserida numa ARU, e a verba da Lista I anexa ao CIVA é a verba 2.23.
Felizmente que a reabilitação de edifícios existentes permite ter taxa reduzida de IVA, mas ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA.
Reproduzimos a citada verba: “z) 2.27 - As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
aa)
bb) A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços”.
Consequentemente, as empreitadas de reabilitação urbana podem estar sujeitas a taxa reduzida (6%) de IVA, não necessitando de se localizarem em ARU nem dependendo de ORU, desde que satisfaçam os seguintes critérios:
- se destinem ao uso habitacional;
- só podem incluir os materiais se estes não excederem 20% do valor global da empreitada;
- considerando que a taxa reduzida não abrange a transmissão de bens, não têm enquadramento nesta verba, nomeadamente, os fornecimentos de elevadores, meios de aquecimento ou refrigeração, sanitários, pavimentos, equipamentos domésticos e mobiliários, tais como fornecimento de cozinhas e lareiras;
- também estão excluídos trabalhos de limpeza, de manutenção de espaços verdes, piscinas, saunas, campos de ténis ou de golfe ou de minigolfe.
No caso de a percentagem de materiais exceder 20% do total da empreitada, considera-se a seguinte redistribuição:
- Materiais = 35% do custo total dos trabalhos;
- Mão de Obra = 65% do custo total dos trabalhos. Aos materiais aplica-se a taxa máxima de 23%.
À mão de obra aplica-se a taxa mínima de 6%.
Assim sendo, a taxa a aplicar será calculada da seguinte forma:
0,35 x 0,23 + 0,65 x 0,06 = 0,1195 ou seja, a taxa de IVA a aplicar será de 11,95.
Exmo. Sr. Diretor do Jornal Observador
Em 11/04/2025 o vosso jornal publicou um artigo da autoria do Eng.º Fernando Santo intitulado “O acórdão do STA clarificou a taxa de IVA a aplicar à reabilitação urbana. E agora?” Começo por dizer que tenho a maior consideração e amizade pelo Eng.º Fernando Santo desde os tempos em que ele foi Bastonário da Ordem dos Engenheiros, pelo que o teor desta minha carta não pretende afronta-lo, mas apenas desmistificar uma ideia, que não é correta, que pode ser induzida por este seu artigo.
Reproduzo os aspetos mais significativos do artigo, em itálico
Sem outro assunto, subscrevo-me com os melhores cumprimentos
O Eng.º Civil José Matos e Silva - Membro Conselheiro da Ordem dos Engenheiros (O.E.)
Especialista em Geotecnia, Estruturas e Direção e Gestão da Construção (O.E.)